El proyecto de Ley de Ordenación del Territorio y Urbanismo plantea un crecimiento “equilibrado” para Cantabria y diferencia las áreas de fuerte crecimiento urbanístico, ligado a las áreas urbanas, y los crecimientos proyectados en los pequeños municipios y en riesgo de despoblamiento.

Se trata de una utilización del suelo conforme al desarrollo sostenible de Cantabria, es decir, “proteger aquello que tenga valores suficientes y crecer solo lo necesario”. Así lo ha destacado el consejero de Obras Públicas, Ordenación del Territorio y Urbanismo, José Luis Gochicoa, que, junto al director general de Urbanismo, Javier Gómez Blanco, ha presentado las principales modificaciones y características de la nueva regulación del suelo para Cantabria.

Según ha informado, se propone un “modelo dual” de crecimiento en el territorio. En los ámbitos urbanos, el nuevo proyecto de Ley mantiene las figuras tradicionales de crecimiento con sectores de suelo urbanizable, con presencia de vivienda colectiva.  Sin embargo, este modelo de crecimiento en esos núcleos tradicionales de los pequeños municipios ocasiona con frecuencia destrozos en su valor morfológico y arquitectónico, además de no responder a las necesidades actuales.

Por ese motivo, la nueva regulación define como alternativa para estos núcleos, las Áreas de Desarrollo Rural, situadas en las corolas de esos núcleos, que permitan asentar población, atraer a nuevos vecinos o profesionales que puedan teletrabajar.

De esta forma, Cantabria, ha dicho Gochicoa, “busca un modelo de crecimiento sostenible y equilibrado” con áreas de desarrollo rural que se han regulado y ordenado de forma adecuada para encauzar esos crecimientos de forma sostenible.

Una vez aprobado el proyecto normativo por el Gobierno, el consejero ha expresado su voluntad de alcanzar el “mayor consenso posible” para aprobar la nueva ley en el Parlamento y, para ello, ha asegurado una actitud “flexible” y “desde el minuto uno” se informará a los grupos parlamentarios de los detalles del proyecto.

“La anterior ley ha durado 20 años y esperamos que la nueva lo haga otros tantos y, por ese motivo, es tan importante ese consenso”, ha dicho el consejero, quien ha defendido el acuerdo para ofrecer una mayor estabilidad a la política urbanística en beneficio de los operadores que trabajan en el territorio, ciudadanía y empresas.

Regulación del suelo rústico

El proyecto de ley incluye medidas para ordenar “mejor” el suelo rústico. En primer lugar, se regulan los núcleos rurales, que están formados por entre 5 y 30 viviendas y que no responden a la tipología de núcleo urbano. Lo que se construya en estos lugares, ha dicho Gochicoa, tendrá que ser “coherente” con el entorno, en estructura morfología, materiales usados y tipología. El objetivo es conservar, mejorar estos núcleos y ampliarlos “en la medida de lo posible”, ha apuntado.

Así, el crecimiento en suelo rústico se limita al pequeño municipio (menos de 5.000 habitantes) o en riesgo de despoblamiento –en Cantabria hay 39 municipios en riesgo de despoblamiento, según la orden reguladora-. Por eso, las Áreas de Desarrollo Rural sólo se permiten en los pequeños municipios y, dentro de ellos, sólo alrededor de núcleos urbanos que no dispongan de suelo urbanizable. En este punto, Gochicoa ha defendido esta regulación para responder a las necesidades del ámbito rural y al mantenimiento de los pueblos.

El proyecto de Ley establece también limitaciones a la extensión de estas áreas y al número de viviendas máximas posibles por núcleo, en función de las viviendas preexistentes y de si existe superficie vacante en el núcleo urbano o ya está completado en su totalidad.

Además, las Áreas de Desarrollo Rural se sujetan a una serie de condicionantes, como la ausencia de valores de protección del suelo, la prohibición de parcelar para realizar varias viviendas, la imposibilidad de abrir nuevos viales, mínimo impacto visual, prohibición de situarse en pendientes elevadas y construcciones coherentes con su entorno, entre otras cuestiones. Su delimitación conllevará una tramitación con evaluación ambiental e informe vinculante de la CROTU.

En los núcleos rurales, se impone que las construcciones y rehabilitaciones mantengan la morfología y arquitectura del núcleo. Además, se mantienen los cierres tradicionales de las parcelas, eximiendo de la necesidad de ceder el frente, salvo cuando se precise para el desarrollo de una actuación completa por la administración local.

Al objeto de garantizar que no se producen parcelaciones encubiertas, las segregaciones de terrenos no agrarios precisan informe previo de la CROTU. Igualmente, al objeto de evitar fraudes de ley, en construcciones agrícolas que al poco tiempo pasan a ser viviendas, los cambios de uso sólo son posibles una vez que han sido destinados previamente al uso que tuvieran autorizado durante al menos 10 años.

Mayor celeridad en las reformas urbanas

Respecto a los suelos urbanos, la nueva regulación define “con claridad” el tipo de actuaciones que se pueden realizar, distinguiendo entre ‘Actuaciones de Transformación Urbanística’ y ‘Actuaciones de Edificación’.

Al mismo tiempo, se introducen mejoras sustanciales en el régimen previsto para el suelo urbano, especialmente dirigidas a ofrecer herramientas para facilitar y agilizar la renovación y reforma urbana y avanzar en la rehabilitación edificatoria.

Algunos ejemplos de estas herramientas es la posibilidad de que los Planes Especiales de Reforma Interior y los Estudios de Detalle Especiales puedan crear o modificar determinados aspectos de los planeamientos generales, sin requerir la tramitación de modificaciones puntuales.

Se trata, a juicio del consejero, de un aspecto importante en “ámbitos necesitados de reforma”, como es el caso del Cabildo de Arriba, en Santander, donde puede plantearse el Plan Especial o el Estudio de Detalle Especial para desarrollarlo entero o en partes, sin necesidad de esperar al nuevo Plan General de la ciudad. Si bien, se establecen en estos casos unas limitaciones, como respetar la edificabilidad máxima o la superficie prevista de espacios verdes en estas áreas.

La norma, incluso, introduce una nueva figura en esta materia, la denominada ‘Estudio de detalle especial’, que establece la ordenación de barrios o zonas y de tramitación más ágil para “empezar a actuar y aprovechar las importantes ayudas europeas de rehabilitación”. Por eso, resulta “fundamental” la aprobación de la ley en estos momentos, ha indicado el consejero

Igualmente, se establecen mayores facilidades para actuaciones de accesibilidad y de mejora superior al 30% en eficiencia energética, permitiendo que los planes especiales de reforma interior puedan incluso posibilitar la utilización de dominio público o de espacios comunes para estas finalidades.

Se simplifica la gestión hacia la figura única de unidad de actuación, cuando existen varios propietarios de terrenos, y se agilizan sus trámites, mediante silencios positivos tanto para aprobar estatutos de la junta de compensación como las bases de actuación y el proyecto de compensación.

El ayuntamiento tendrá nuevas herramientas que mejoran su capacidad para proteger el patrimonio y podrá determinar áreas de rehabilitación forzosa y aprobar programas de edificación y rehabilitación forzosa. Además, se facilita a los ayuntamientos para que puedan gestionar tanto la renovación urbana como la rehabilitación forzosa, con medidas que incluso pueden conllevar la inclusión en el registro municipal o la sustitución forzosa.

Agilidad en los instrumentos urbanísticos

El Gobierno de Cantabria también agilizará la aprobación de los planeamientos urbanísticos con el fin de promover la actividad económica y el empleo en los municipios, así como los trámites del ciudadano con la Administración pública, mediante la incorporación de declaraciones responsables y comunicaciones previas, especialmente previstas para una serie de actuaciones de escasa entidad (pinchar una fachada, por ejemplo) y, todas ellas, en suelo urbano.

En concreto, las modificaciones en la tramitación de los nuevos planeamientos generales serán “más ágiles y con mayor colaboración del Gobierno de Cantabria desde los momentos iniciales”. Todo ello, con el objetivo, según el consejero, de reducir los periodos de tramitación y aprobación de los planeamientos urbanísticos de los 10-15 años de muchos planeamientos actuales, a los 4 o 5 años.

Para la aprobación de los planes generales, el Gobierno tendrá la obligación de colaborar inicialmente con los municipios con toda la información de la que disponga. También apoyará la tramitación de los informes sectoriales y en la comprobación del suelo urbano, antes de la aprobación inicial.

Igualmente, el Gobierno procederá a la regulación de la Comisión de Coordinación Intersectorial con representantes de los órganos autonómicos, que informarán sectorialmente de los planeamientos para resolver discrepancias y contradicciones de informes sectoriales autonómicos.

Además, se evitarán las innumerables informaciones públicas que había en estos procesos, dejando las mínimas imprescindibles. Así, no hará falta una nueva información pública previa a la aprobación provisional. La norma define lo que se considera modificación sustancial, en función de porcentajes de reclasificaciones de suelo, a efectos de precisar la necesidad de información pública previa a la aprobación definitiva.

En los planes generales de pequeños municipios, no se exigirán reservas de espacios libres, salvo en núcleos de más de 1.000 habitantes.

Por otro lado, se regularán unas normas técnicas de planeamiento vinculantes, que intentarán, respetando la autonomía municipal, unificar criterios técnicos, y establecer ciertas cuestiones comunes en materia de terminología, conceptos, cartografía y tratamiento informático.

Por otra parte, se regula una tramitación más ágil para modificaciones puntuales de planeamiento, que por su objeto y escasa incidencia no precisen evaluación ambiental estratégica ordinaria.

Regulación de los PSIR

El nuevo proyecto de Ley del Suelo considera que los proyectos singulares de interés regional (PSIR) siguen siendo un instrumento “clave” para el desarrollo de los grandes proyectos estratégicos de Cantabria, especialmente en el ámbito industrial, como es el caso del desarrollo de los polígonos industriales para facilitar la instalación de empresas.

De cualquier forma, la nueva Ley será más exigente con los trámites necesarios para la obtención de la Declaración de Interés Regional inicial, precisándose un estudio de alternativas, un informe de la consejería competente, de los ayuntamientos y administraciones sectoriales, así como del Consejo de Ordenación del Territorio y Urbanismo.

Además, el proyecto caducará a los tres años si en ese tiempo no se ha efectuado la aprobación inicial del PSIR. Frente a ello, una vez obtenida esa Declaración, el procedimiento para tramitar y aprobar el PSIR se agiliza de forma importante.

Lo mismo ocurre con la tramitación de las modificaciones en el documento del PSIR: los trámites se simplifican cuando no conlleva modificación de la Declaración de Interés Regional, ni precisa de evaluación ambiental estratégica.

Por último, el proyecto de ley de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria establece un régimen transitorio para adaptarse a la nueva norma, excepto para la promoción de la vivienda unifamiliar en municipios en riesgo de despoblamiento, que se quiere favorecer y ser más flexibles.

Durante el proceso de información pública de la norma, iniciado en marzo de 2020, se presentaron un total de 70 alegaciones, la mayoría de particulares, y el consejero ha informado que se detallarán los últimos cambios introducidos durante las reuniones previstas con el Consejo de Ordenación del Territorio y Urbanismo (COTU) y con los alcaldes de la región.